Une information documentée
Aucune promesse de rendement, de sécurité, de plus-value ou de délai n’est formulée sans données vérifiables et cadre réglementaire adapté.
Le dossier minimal
Avant toute décision, un dossier doit exposer clairement les parties, le foncier, l’urbanisme, le programme, les coûts, le financement, la fiscalité, la sortie et les scénarios dégradés.
- Coût total d’acquisition
- Études et travaux
- Frais et fiscalité
- Financement et trésorerie
- Marge et seuil de rentabilité
- Risques et sensibilités
Calculer le besoin réel
Le besoin de trésorerie dépend du calendrier des acquisitions, études, travaux, taxes, intérêts et encaissements. Il doit être testé mois par mois avec un décalage de chantier et une hausse des coûts, car une marge théorique ne protège pas d’une rupture de liquidité.
Définir la gouvernance
Les apports, droits de décision, responsabilités, rémunérations, garanties, règles de sortie et traitement d’un dépassement doivent être écrits. Chaque partie doit obtenir ses propres conseils juridiques, fiscaux et financiers avant signature.
Comparer trois scénarios
Un scénario central, un scénario prudent et un seuil de rentabilité rendent les hypothèses discutables. Les variables sensibles sont au minimum le prix d’acquisition, le coût des travaux, la durée, le coût du financement, la fiscalité et la valeur de sortie.