1. Le coût d’acquisition
Intégrer le foncier ou le bien, les droits et frais d’acquisition, le financement, les éventuels frais d’agence, la libération du site et la démolition. Ces dépenses consomment de la trésorerie avant le début des travaux.
2. Les études et autorisations
Prévoir relevés, géomètre, étude de sol, diagnostics, architecture, ingénieries, économie, maîtrise d’œuvre, taxes et assurances. Le contenu dépend du site, de l’existant et du périmètre contractuel.
3. Les travaux réellement nécessaires
Chiffrer structure, enveloppe, équipements, finitions, extérieurs, accès, soutènements, réseaux, raccordements et mobilier indispensable. Une estimation limitée au bâtiment sous-évalue souvent le besoin total.
4. Le financement et la trésorerie
Caler apport, frais bancaires, intérêts, assurance emprunteur, appels de fonds et marge de trésorerie sur un calendrier réaliste. Un budget équilibré sur le papier peut échouer si les décaissements arrivent avant les financements.
5. La réserve et le scénario prudent
Isoler une provision pour aléas et tester une hausse des travaux, un délai supplémentaire et une décision technique défavorable. Les variantes doivent montrer leur effet sur le coût total, le calendrier et les usages.